Les annonces

Le contrat de location-gérance, à ne pas confondre avec le contrat de sous-location, est constitué entre le propriétaire d’un fonds de commerce et le ou les locataires gérants et permet à ce dernier d’exploiter le fonds librement, généralement pour une durée déterminée d’un à deux ans. Cette location gérance appelée aussi gérance libre, comporte de nombreux avantages pour le bailleur du fonds d’une part, et pour le locataire gérant, d’autre part, et semble être dans certains cas une excellente alternative face au caractère irréversible de la cession du fonds de commerce.

Droits et obligations des deux parties

La loi du 19 Juillet 2019 concernant la simplification du droit des sociétés, a mis fin à la condition d’avoir exploité pendant deux ans au moins le fonds de commerce avant sa mise en location gérance. Le propriétaire peut donc, à tout moment, mettre en location gérance son fonds de commerce. Parallèlement, s’il est titulaire d’un bail commercial qui prévoit expressément cette condition, le propriétaire du fonds doit demander l’autorisation au propriétaire des murs pour mettre en gérance le fonds qu’il exploite.
Le contrat de location gérance peut également contenir une clause de non concurrence à la charge du bailleur pour ne pas nuire à l’activité commerciale de son locataire et/ou à la charge du locataire gérant, valable pendant et après le contrat pour éviter sa réinstallation à proximité du fonds loué.

Le locataire gérant doit avoir la capacité d’exercer le commerce et s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers. Le locataire doit également s’engager à exercer la même activité sur toute la durée du contrat de gérance. A noter que le locataire gérant est seul responsable des dettes contractées au cours de son exploitation du fonds. En cas de mauvaise gestion du fonds par le locataire, le bailleur du fonds n’est donc plus caution ou “solidairement responsable” des dettes souscrites par le locataire-gérant. Il revient donc à ce dernier d’assurer une bonne gestion de l’établissement et d’exploiter le fonds “en bon père de famille”.

Les avantages pour le propriétaire du fonds, ou loueur du fonds

De multiples raisons poussent un commerçant, un chef d’entreprise à vouloir céder son fonds de commerce, son fonds artisanal ou son fonds industriel. Une meilleure connaissance des dispositions de la location gérance et de ses avantages leur permettrait d’envisager une transmission selon des modalités différentes, sans toutefois se déposséder de la propriété du fonds. En effet, la location gérance est souvent utilisée comme technique de transmission au travers d’une promesse de vente incluse dans le contrat et d’une option d’achat que le locataire activera s’il souhaite acquérir définitivement le fonds. Il permet ainsi aux deux parties de se tester durant la période de location avant le rachat d’une entreprise.
Sur le plan financier, elle procure certains avantages non négligeable au propriétaire du fonds :

• La location gérance permet au propriétaire du fonds de recevoir une contrepartie financière à la mise à disposition de son fonds à un tiers. Cette contrepartie, appelée redevance s’effectue sous la forme de paiements de loyers mensuels ou trimestriels.
• Elle permet à un exploitant qui ne peut ou ne plus exploiter pour des raisons de santé, âge ou autres de maintenir l’exploitation du fonds en la confiant à un tiers mais sans s’en départir. Il s’agira de veiller à ce que le fonds soit bien géré pour éviter d’être déprécié. En cas de doute, un contrat d’une plus courte durée dans un 1er temps et un dépôt de garantie d’un montant suffisant voire un cautionnement pourront être des garde-fous.
• Conservation de la propriété du fonds.
• Possibilité de reprendre le fonds de commerce sans verser d’indemnité de fin de contrat.
• En cas d’amélioration du fonds par le locataire gérant, le propriétaire n’a pas à verser de compensation financière relative à cette plus-value.

Les avantages pour le locataire gérant, ou preneur

Le commerçant qui souhaite devenir locataire gérant à quant à lui de nombreuses raisons de choisir cette alternative avant de franchir le pas d’acheter un fonds de commerce :

• Il peut ainsi bénéficier d’une jouissance paisible de son exploitation sans investir dans l’achat du fonds et des éléments qui le constituent, corporels et incorporels : matériel, équipement, clientèle, droit au bail, brevet, licence…
• Le contrat de location gérance lui permet d’exploiter un fonds en testant la viabilité de son projet avant de devenir acquéreur d’un fonds de commerce.
• S’il exploite le fonds avec succès, cela donnera davantage confiance aux banques lorsque le locataire les sollicitera en vue d’acquérir ledit fonds...voire un autre.
• Les redevances sont déductibles pour la détermination du résultat fiscal, qu’il soit imposé à l’IR ou l’IS.
• Il bénéficie de trois garanties légales de droit commun : garantie des vices cachés, garantie d’éviction, garantie du fait personnel.

Conformément à la réglementation du Code du Commerce, les éléments suivants doivent être mentionnés dans le contrat pour la conclusion d’une location-gérance :

• L’identité des parties au contrat de location gérance (nom, prénom, situation familiale, siège social, numéro RCS)
• Objet du contrat de location gérance : localisation du fonds de commerce ainsi que les éléments corporels et incorporels (enseigne, nom commercial, mobilier, matériel …)
• La durée indéterminée ou déterminée avec ou sans tacite reconduction. Ils sont généralement d’une durée déterminée d’un à deux ans avec tacite reconduction.
• La redevance, ou loyer, à payer au propriétaire du fonds de commerce, le dépôt de garantie éventuel. Le montant de la redevance est généralement indexé sur le chiffre d’affaires ou la valeur du fonds de commerce.
• L’accord du bailleur du fonds à mettre à disposition les éléments comptables à son locataire-gérant.
• Une clause résolutoire fixant les conditions de résiliation éventuelle du contrat de location gérance en cas de manquement du locataire ou du propriétaire du fonds (dans le cadre de son obligation de délivrance par exemple).
• Les modalités d’enregistrement : publication du contrat dans un Journal d’Annonces Légales dans les quinze jours suivant la signature du contrat de location gérance.

La location gérance est donc par nature une alternative à la vente de fonds de commerce, pour le bailleur, et à l’achat d’un fonds pour le preneur. Cette période d’observation temporaire s’avère être une solution clé pour les deux parties. Il permet à l’un le droit d’exploiter librement un fonds de commerce sans être propriétaire des lieux, et à l’autre de percevoir une redevance tout en gardant la propriété du fonds.
Il convient pour le bailleur du fonds comme pour le futur locataire d’être prudents lors de la négociation et la mise en place d’une location gérance. Il est préférable d’être accompagné et de confier la rédaction du contrat à un professionnel comme un avocat d’affaires spécialisé.